Kiracı mı Ev Sahibi mi Sorumlu? Pratik ve Güncel Rehber

Kiracı ile ev sahibi arasındaki en yaygın anlaşmazlık konularından biri, hangi masrafın kime ait olduğudur. Kombi arızası, musluk değişimi, boya badana, aidat, çatı tamiri ya da elektrik tesisatı gibi pek çok konuda taraflar arasında görüş ayrılıkları yaşanabilir. Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ve pratik örneklerle “kiracı mı ev sahibi mi sorumlu?” sorusuna net cevaplar veriyoruz.

Genel Kural: Kullanım mı, Yapısal Sorun mu?

Temel prensip oldukça basittir: taşınmazın kullanımından kaynaklanan küçük giderler kiracıya, yapısal ve büyük onarımlar ise ev sahibine aittir. Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür.

Kiracı ise kiralananı özenle kullanmak ve olağan bakım giderlerini karşılamak zorundadır. Bu ayrımı doğru yapmak, birçok sorunu baştan önler.

Kombi, Petek ve Isınma Sistemleri

Kombi bakımı kime ait?

Yıllık periyodik kombi bakımı genellikle kiracının sorumluluğundadır. Çünkü bu, kullanım kaynaklı rutin bir giderdir.

Kombi arızası kime ait?

Eğer arıza kullanıcı hatasından kaynaklanmıyorsa ve cihaz eskiyse, büyük onarım veya parça değişimi ev sahibine aittir. Örneğin:

• Anakart yanması
• Gaz valfi arızası
• Cihazın ekonomik ömrünü doldurması

Ancak su basıncının yanlış ayarlanması gibi hatalı kullanım söz konusuysa sorumluluk kiracıya geçebilir.

Su Tesisatı ve Elektrik Arızaları

Ev içinde yaşanan tesisat problemlerinde sorumluluk, sorunun kaynağına göre değişir.

Musluk, sifon, duş başlığı

Küçük tamiratlar ve aşınmaya bağlı değişimler genellikle kiracıya aittir.

Ana tesisat sorunları

Duvar içinden geçen su borularının patlaması, elektrik tesisatının yenilenmesi gibi büyük ve yapısal sorunlar ev sahibinin sorumluluğundadır.

Özellikle eski binalarda ortaya çıkan altyapı problemleri, kiracının değil mülk sahibinin yükümlülüğündedir.

Boya Badana ve Evdeki Yıpranmalar

En çok tartışılan konulardan biri de boya badana masrafıdır.

Kiracı çıkarken boya yaptırmak zorunda mı?

Eğer kiracı evi makul ölçüde kullanmış ve olağan yıpranma dışında bir zarar vermemişse boya yaptırmak zorunda değildir. Ancak:

• Duvarlara zarar verilmişse
• Yoğun sigara kullanımı nedeniyle sararma oluşmuşsa
• Duvar kağıdı sökülmüş veya yüzey hasar görmüşse

Bu durumda masraf kiracıya ait olabilir.

Normal kullanım sonucu oluşan zamanla yıpranma ise ev sahibinin sorumluluğundadır.

Aidat ve Ortak Giderler

Apartman ve site yaşamında aidat konusu da sıkça gündeme gelir.

Kiracı hangi aidatları öder?

Kiracı, kullanım kaynaklı giderleri öder. Örneğin:

• Temizlik giderleri
• Asansör elektrik gideri
• Güvenlik maaşı
• Bahçe bakımı

Ev sahibi hangi aidatları öder?

Demirbaş niteliğindeki büyük giderler ev sahibine aittir. Örneğin:

• Asansör yenileme
• Dış cephe mantolama
• Çatı onarımı
• Isı yalıtımı çalışmaları

Bu tür giderler taşınmazın değerini artırdığı için mülk sahibine yüklenir.

Beyaz Eşya ve Demirbaş Eşyalar

Kiralanan ev eşyalıysa sorumluluk durumu farklılaşabilir.

Sözleşmede belirtilen beyaz eşyaların çalışır durumda teslim edilmesi ev sahibinin yükümlülüğüdür. Kullanım sürecinde ortaya çıkan küçük arızalar kiracıya ait olabilir; ancak cihazın ekonomik ömrünü tamamlaması durumunda yenileme sorumluluğu ev sahibine aittir.

Örneğin 10 yıllık bir buzdolabının motor arızası genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır.

Cam Kırılması ve Kapı Hasarları

Kiracının kullanımından kaynaklanan cam kırılması veya iç kapı hasarı kiracı tarafından karşılanır. Ancak bina genelinde meydana gelen dış cephe camı hasarları ya da yapısal kapı problemleri ev sahibine aittir.

Depozito ve Hasar Tespiti

Depozito iadesinde en önemli konu, hasarın kullanım kaynaklı mı yoksa olağan yıpranma mı olduğunun belirlenmesidir. Ev sahibi, yalnızca somut ve belgelenebilir zararları depozitodan düşebilir.

Bu nedenle:

• Eve girişte tutanak tutulmalı
• Fotoğraf çekilmeli
• Demirbaş listesi hazırlanmalı

Bu belgeler olası uyuşmazlıklarda tarafları korur.

Pratik Yaklaşım: Anlaşmazlık Nasıl Önlenir?

Uyuşmazlıkların büyük kısmı iletişim eksikliğinden doğar. Pratik olarak şu adımlar önerilir:

• Her arıza yazılı olarak bildirilmelidir.
• Büyük masraflar için onay alınmalıdır.
• Sözleşmeye özel maddeler eklenmelidir.
• Gerekirse bilirkişi raporu alınmalıdır.

Unutulmamalıdır ki sözleşme hükümleri kanuna aykırı olamaz; ancak detaylandırma yapılabilir.

Ozet

Kiracı mı ev sahibi mi sorumlu sorusunun cevabı, masrafın niteliğine göre değişir. Küçük ve kullanım kaynaklı giderler kiracıya; yapısal, büyük ve değer artırıcı harcamalar ev sahibine aittir. Kombi bakımı, küçük musluk tamiri ve temizlik aidatı kiracının; çatı onarımı, tesisat yenilemesi ve mantolama gibi giderler ev sahibinin sorumluluğundadır. Sorun yaşamamak için sözleşmenin açık olması ve iletişimin yazılı yürütülmesi önemlidir.

SSS

Kiracı kombi değişimini ödemek zorunda mı?

Hayır. Kombi ekonomik ömrünü doldurmuşsa değişim masrafı ev sahibine aittir.

Kiracı çıkarken evi boyatmak zorunda mı?

Normal yıpranma varsa hayır. Ancak aşırı zarar söz konusuysa kiracı sorumlu olabilir.

Çatı akması kimin sorumluluğunda?

Çatı yapısal bir unsur olduğu için ev sahibinin sorumluluğundadır.

Aidatın tamamını kiracı mı öder?

Hayır. Kullanım giderlerini kiracı, demirbaş ve büyük yatırım giderlerini ev sahibi öder.

Elektrik tesisatı yenileme masrafı kime aittir?

Yapısal bir yenileme olduğu için ev sahibine aittir.