Kiracı mı Ev Sahibi mi Sorumlu? Pratik ve Hukuki Rehber

Kiralık bir evde otururken en sık karşılaşılan sorulardan biri şudur: Kiracı mı sorumlu, ev sahibi mi? Özellikle tadilat, arıza, bakım ve aidat gibi konularda taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracı ve ev sahibinin sorumlulukları belirlenmiştir. Ancak günlük hayatta ortaya çıkan durumlar bazen gri alanlar yaratabilir.

Bu yazıda, kiracı ve ev sahibi sorumluluklarını pratik bir yaklaşımla ele alacak; en sık karşılaşılan durumlara net ve anlaşılır cevaplar vereceğiz.

Genel İlke: Kiracı ve Ev Sahibinin Temel Sorumlulukları

Kanuna göre temel prensip şudur:

• Ev sahibi, kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve bu durumda tutmakla yükümlüdür.
• Kiracı, evi özenle kullanmak ve küçük bakım giderlerini karşılamakla yükümlüdür.

Bu genel çerçeve birçok sorunun cevabını verir. Ancak detaylara inmek gerekir.

Küçük Onarımlar Kime Ait?

En çok karıştırılan konu küçük onarımlardır. Uygulamada “küçük bakım ve onarım” genellikle kiracıya aittir.

Kiracının Sorumlu Olduğu Küçük Onarımlar

• Musluk contası değişimi
• Duvar çivi deliklerinin kapatılması
• Priz ve anahtar kapaklarının değişimi
• Ampul değişimi
• Sifon zinciri tamiri

Bu tür basit ve düşük maliyetli işlemler kiracının günlük kullanımından kaynaklandığı için kiracı sorumluluğundadır.

Ev Sahibinin Sorumlu Olduğu Büyük Onarımlar

Eğer sorun yapısal ya da tesisat kaynaklıysa genellikle ev sahibine aittir. Örneğin:

• Su tesisatı patlaması
• Çatı akması
• Kombi arızası (kullanıcı hatası yoksa)
• Elektrik tesisatı problemi
• Kalorifer sisteminin bozulması

Bu tür arızalar evin temel kullanımını etkilediği için ev sahibi tarafından giderilmelidir.

Kombi, Klima ve Beyaz Eşya Arızaları

Kombi, klima veya ankastre gibi cihazlarda sorumluluk sıkça tartışılır. Burada önemli kriter şudur: Arıza kullanıcı hatasından mı kaynaklanıyor, yoksa cihazın eskimesinden mi?

Eğer cihaz eski olduğu için bozulmuşsa veya teknik bir arıza söz konusuysa ev sahibi sorumludur. Ancak kiracının yanlış kullanımı nedeniyle arıza oluşmuşsa tamir masrafı kiracıya ait olabilir.

Özellikle kombi bakımının düzenli yaptırılması önemlidir. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe yıllık bakım masrafı uygulamada çoğunlukla kiracı tarafından karşılanır; ancak büyük parça değişimi genellikle ev sahibine aittir.

Boyama ve Tadilat Masrafları

Kiracı evden çıkarken boyatmak zorunda mı? Bu da en çok sorulan sorulardan biridir.

Eğer kiracı evi makul şekilde kullanmışsa ve normal yıpranma dışında bir zarar yoksa boyama masrafı kiracıya yüklenemez. Ancak:

• Duvarlarda aşırı hasar varsa
• Farklı ve koyu renge boyanmışsa
• Duvarlara ciddi zarar verilmişse

Kiracıdan onarım veya boya bedeli talep edilebilir.

Normal kullanım sonucu oluşan yıpranma (örneğin güneşten solma) kiracının sorumluluğunda değildir.

Aidat, Demirbaş ve Ortak Alan Giderleri

Aidat konusu da sıkça karışır. Genel kural:

• Kiracı: Aidatın kullanım ve hizmete ilişkin kısmını öder (temizlik, güvenlik, asansör bakımı vb.).
• Ev sahibi: Demirbaş ve yatırım giderlerini öder (mantolama, asansör yenileme, çatı değişimi vb.).

Örneğin apartman dış cephe yenileme masrafı kiracıya yüklenemez. Ancak aylık temizlik ve güvenlik giderleri kiracı tarafından karşılanır.

Su Kaçağı, Tesisat ve Küf Problemleri

Su kaçağı ve küf problemlerinde sorumluluk olayın kaynağına göre değişir.

Eğer sorun binanın eski tesisatından kaynaklanıyorsa ev sahibi sorumludur. Ancak kiracının havalandırma yapmaması sonucu oluşan yüzeysel küf problemleri kiracının sorumluluğuna girebilir.

Bu tür durumlarda uzman raporu almak taraflar açısından faydalı olabilir.

Cam Kırılması ve Kapı Hasarları

Kiracının kullanımından kaynaklanan cam kırılması veya kapı hasarı genellikle kiracı sorumluluğundadır. Ancak eski ve dayanıksız bir camın kendiliğinden çatlaması gibi durumlarda ev sahibi devreye girebilir.

Burada önemli olan kusurun kimden kaynaklandığının tespit edilmesidir.

Sözleşmenin Önemi

Kira sözleşmesi, sorumlulukların belirlenmesinde kritik rol oynar. Taraflar kanuna aykırı olmamak şartıyla bazı konularda özel düzenlemeler yapabilir.

Bu nedenle sözleşmede şu maddelerin açıkça yer alması önemlidir:

• Demirbaş listesi
• Bakım sorumlulukları
• Aidat paylaşımı
• Tahliye halinde boya şartı

Yazılı ve net bir sözleşme, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde azaltır.

Anlaşmazlık Durumunda Ne Yapılmalı?

Taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında öncelikle yazılı iletişim kurulmalıdır. Sorun çözülmezse arabuluculuk yoluna gidilebilir. 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Ancak çoğu durumda makul ve iyi niyetli bir iletişim sorunu çözmeye yeterlidir.

Ozet

Kiralık bir evde temel prensip şudur: Küçük ve günlük bakım kiracıya, büyük ve yapısal sorunlar ev sahibine aittir. Ancak her somut olay kendi içinde değerlendirilmelidir. Sözleşme hükümleri, arızanın kaynağı ve kullanım şekli belirleyici faktörlerdir. Sorun yaşamamak için detaylı sözleşme yapmak ve yazılı iletişim kurmak en güvenli yöntemdir.

SSS

Kiracı kombi tamir ücretini öder mi?

Eğer arıza kullanıcı hatasından kaynaklanıyorsa kiracı öder. Cihazın eskimesi veya teknik arıza durumunda genellikle ev sahibi sorumludur.

Ev sahibi boya parasını kiracıdan isteyebilir mi?

Normal yıpranma varsa isteyemez. Ancak kiracı duvarlara zarar verdiyse talep edilebilir.

Su tesisatı patlarsa kim öder?

Yapısal bir tesisat sorunuysa ev sahibi karşılar. Kiracının müdahalesinden kaynaklanıyorsa kiracı sorumlu olabilir.

Apartman aidatını kim öder?

Kullanıma ilişkin aidatlar kiracıya, demirbaş ve yatırım giderleri ev sahibine aittir.

Cam kırılırsa sorumluluk kime ait?

Kullanım sırasında kırıldıysa kiracıya aittir. Üretim veya montaj hatası varsa ev sahibi sorumlu olabilir.